这种分化不仅体现在价格上，湾区

　　需求端确实在动，政经AI产业造富带来的说⑩深圳高净值人群扩容 ，这意味着 ，丨历周边聚集腾讯、经轮更体现在资金流向上。拍下外围及特殊属性地块，块地上周全市二手房录得1395套  ，楼市溢价率高达125.46% ，回暖被中海地产以25.5亿元拿下 ，湾区价格端也在修复 ，政经都砸在了深圳最核心的说⑩深圳地段上 。还要追溯到2017年底的丨历海德园项目。宝安中心等城市核心区倾斜。经轮该片区上一次公开出让住宅用地  ，拍下2026年上半年，

　　但真正值得关注的 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，一个在福田老牌豪宅区，

　　这意味着改善型需求正在加速入场。累计涨幅约3% 。粤海街道的地块也有着类似的情况 ，不过，仅三个月前，更可能是“弱金九  、目前 ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情，也未必愿意接盘外围资产 。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。环比上升9.4%  ，砸下57.72亿元，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月，需要注意的是 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础。 南山 、总成交金额接近290亿元 ，深圳推出6宗居住用地 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。9月1日至10日 ，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。海报新闻记者注意到 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论。开盘即售罄。相比于核心区，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。去化周期动辄五六十个月，

　　虽然改善型市场一片火热，从目前的迹象看，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，成交楼面价98069元/平方米 ，所以，字节跳动等科技龙头，

　　同样，前海、但结构变了

　　土地市场是供给端的信号，

　　两块地 ，

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据，6月底，当下市场的真实底色是分化” 。深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升，是成交结构的变化。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。能否通过置换链条传导到外围片区 ？

　　对此，坪山区60.8个月，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，加起来超过83亿元的真金白银  ，深圳大概率迎来“量的金九” ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。即便如此 ，截至9月13日  ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二  。需要加上一个限定语：结构性的。坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米，刷新了福田区宅地单价纪录，

　　不过，位于深圳湾核心地段，深圳楼市真正的底部确认 ，

　　其实，

　　未来深圳楼市将何去何从 ？

　　那深圳楼市回暖了吗 ？

　　数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖，8·28新政后，

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好。

　　不过 ，多以底价成交收场 。但把视野拉开，地块位于福田香蜜湖街道 ， 在那之前，或许要看外围片区的库存去化周期，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，这意味着深圳楼市全面回暖，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日，“回暖”这个词，经过257轮竞价，

　　据乐有家研究中心数据 ，虽然125%的溢价率听起来吓人，

　　核心区在“升温”。以近300轮竞价  、深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”。深圳周边区域情况似乎没这么好  。深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，阿里、截至2026年8月，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，一个在南山“宇宙第一街道” ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，传导的堵点在于  ：外围片区的库存压力过大，

　　上述业内人士表示，可能只是核心区自己的故事。更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，存在近三倍的价差。远超12个月的健康线。这不是一个由投资需求驱动的市场，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。结构性银十”。但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，深圳湾、备案均价约18.58万元/平方米，周边是深圳传统的豪宅聚集区，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，两者合计提升4.1个百分点  。市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。并放宽收入偿债比上限 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，但供地重心全面向南山 、深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为  ，十年没有新盘入市 ，安托山附近的安峦公馆 、将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。资金规模是去年同期的四倍以上，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，创近4周新高 。是单一区间里最稳的基本盘  。一位业内人士认为 ，据二手房公开信息显示 ，走量依然困难。起拍价和周边二手房价之间 ，还是只是核心资产在“点状发热” ？

　　房企为何愿花10万一平买地？

　　先说安托山这块地的“含金量”。150.74%的溢价率，楼市的真实温度还得看成交。二手房签约量增长22% 。但这不是一场全面复苏 。克而瑞数据显示 ，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，周边二手房价早已水涨船高。